전세 사기 유형 알기 쉽게 이해하고 예방하자 – 전세 완벽 파헤치기 6편

전세사기 여전히 기승…특별법 제정에도 피해자는 ‘발 동동’
강동구, 본격 이사철 대비해 전세사기 예방에 총력
[사설]뒷돈, 자격증 위조… 전세사기 막기는커녕 판 키운 불법 중개

여전히 전세 사기에 대한 관심이 높고, 실제로도 아직 피해자들이 많이 나오고 있습니다.
미리 전세 사기 유형에 대해 알기 쉽게 이해하고 예방하는 법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전세 사기 유형





전세 사기 유형

(1) 깡통 전세

흔한 전세 사기 유형 중 하나로, 전세 보증금이 주택 가격보다 비싸 질 때 발생한다.
보통 집주인이 갭(Gap)투자를 한 경우에 발생합니다.
예를 들어 쉽게 설명해 보겠습니다.

집주인 A씨가 매매가 5억 짜리 부동산을 구입하려고 합니다.
투자금 5천만원과 나머지 4억 5천만원은 전세금으로 충당하여 집값을 지불하려고 합니다.
세입자 B씨가 전세 4억 5천만원으로 계약을 하여 입주하였고, 집주인 A씨는 계획대로 본인 자본 5천만원과 전세급 4억 5천만원으로 집값을 지불하였습니다.

이후 집값이 떨어져, 매매가는 4억 전세가는 3억이 되었습니다.
계약이 끝날 때가 되자, 집주인 A씨는 세입자 B씨에게 보증급 4억 5천만원을 지급하여야합니다.
하지만 새로운 세입자를 전세가 3억에 받아도 1억 5천만원이 더 필요하고, 매매가 4억에 팔아도 5천만원이 더 필요합니다. 하지만 집주인 A씨는 돈을 더 구할 형편이 되지 못합니다.
세입자 B씨는 보증금을 다 돌려받지 못할 위기에 처했습니다.

 

(2) 이중 계약

보통은 집주인이 세입자와 계약을 하는 것이 일반적이지만, 간혹 오피스텔이나 원룸에서는
공인 중개사 혹은 건물 관리인이 집주인으로부터 계약을 위임 받아서 하는 경우 발생하게 됩니다.
예를 들어 쉽게 설명해 보겠습니다.

집주인 A씨는 공인 중개사 C씨에게 본인의 오피스텔은 보증금 1000만원, 월세 50만원에
세입자와 계약하도록 위임하였습니다.
하지만 공인 중개사 C씨는 세입자 B씨에게 오피스텔을 월세가아닌 전세 5000만원의 매물로 소개를
하고 계약을 진행합니다.
이후 공인 중개사 C씨는 집주인 A씨에게 B씨로 받은 보증금 5000만원에서 1000만원만 A씨에게 지급
하고 나머지 보증금 4000만원을 가지고 사라집니다.

 

(3) 중복 계약

시세보다 터무니 없이 낮은 가격으로 여러 세입자와 중복 계약을 하는 경우입니다.
정확한 설명 없이 낮은 가격으로, 빠른 계약을 재촉하여 중복계약을 하고, 여러 세입자로부터 받은 보증금 가로채는 경우입니다.

 

(4) 불법 중개 사무소

공인 중개사 자격증이 없는 사람이 자격증을 빌려 여러 세입자와 중복 계약을 체결하고, 전세 보증금을 가로 채는 유형입니다.

전세 사기 유형
파이낸셜 뉴스 기사

(5) 신탁 사기 수법

집주인이 부동산의 소유권을 신탁 회사에 넘긴 후 이를 담보로 대출을 받는 것입니다.
이때 부동산 소유권은 집주인이 아닌 신탁 회사가 갖게 되고, 집주인과 계약을 하는 경우 법적 보호가 어렵습니다.

(6) 전입 신고 허점을 노린 수법

이전 글에서 언급 하였듯이, 주택 임대차 보호를 받기 위해 세입자는 대항력이 필요하고 이를 갖추기 위해서는 “실제 거주 + 전입 신고 + 확정 일자”가 필수입니다.
하지만 전입 신고의 효력은 계약 다음날 오전 00시에 발생하기 때문에 전입 신고와 다음날 오전 00시 사이에 집주인이 부동산을 담보로 대출을 받거나 집을 매도하는 수법입니다.





전세 사기 안 당하는 법

전세 사기 안 당하는 법에 대해 알아보고, 꼭 실천할 수 있도록 합시다!

 

(1) 등기부 등본 및 건축물 대장 직접 확인해보기
(2) 실 소유권자와 직접 만나서 계약하기
  • 계약을 위임 받은 자 혹은 대리인이 아닌 실 소유권자와 직접 만나 계약하세요!
(3) 전입신고 및 확정일자 받기
(4) 전세금 반환 보증 보험 가입하기
(5) 공인 중개사 신분 조회하기
  • 국가공간정보포탈 (www.nsdi.go.kr)에서  “부동산서비스“에 “부동산중개업“누르고 조회
  • 전세 사기 유형 중, “불법 중개 사무소”의 위험이 있으니, 확인은 필수입니다!
(6) 근저당이 잡힌 집은 웬만한 경우 계약을 피하여 피치 못하게 계약할 경우 20%미만의 집 계약하기
(7) 전입 신고나 확정 일자를 미뤄 달라고 할 경우 의심하기
  • 위에서 언급한 전세 사기 유형 중, 전입 신고 효력 발생 전,부동산을 담보로 대출을 받거나 중복 계약을 할 수도 있으므로 의심이 필요합니다.
(8) 주변 전세 시세와 매도 시세 확인하기
  • 전세 사기 유형 중 “깡통 전세”를 예방하기 위해 올바른 전세 가격 확인은 필수입니다!

 

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